Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin yenilenen dönemlerde nasıl belirleneceği, Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir. Uygulanacak kurallar; sözleşmedeki artış hükmüne, kira ilişkisinin süresine ve bedelin hangi dönem için belirlenmesinin istendiğine göre farklılaşır. Bu yazı, kira bedelinin Türk lirası olarak kararlaştırıldığı sözleşmeleri ele almaktadır.

Yenilenen dönemlerde kira artışı

Tarafların yeni dönem için kararlaştırdığı artış, önceki kira yılına ilişkin TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Burada esas alınan gösterge, aylık enflasyon veya yıllık enflasyon oranından farklıdır.

Artış konusunda anlaşma bulunmuyorsa hâkim, kiralananın durumunu ve hakkaniyeti dikkate alarak bedeli belirler. Bu belirlemede de kanundaki TÜFE sınırı uygulanır.

Beş yıldan sonra uygulanacak esaslar

Beş yılı aşan veya beş yıl tamamlandıktan sonra yenilenen sözleşmelerde farklı bir değerlendirme yapılır. Hâkim; TÜFE değişimini, taşınmazın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Aynı değerlendirme sonraki her beş yıllık dönem sonunda da gündeme gelebilir.

Bu nedenle beş yıllık süre, bütün kira tespit davaları için beklenmesi gereken genel bir süre değildir. Beş yılın tamamlanması, bedelin belirlenmesinde dikkate alınacak ölçütleri değiştirir.

Belirlenen bedel hangi dönemden itibaren uygulanır?

Kanun, kira bedelinin belirlenmesi için davanın her zaman açılabileceğini düzenler. Bununla birlikte, kararın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanması belirli koşullara bağlıdır:

• Dava, yeni dönemin başlamasından en az otuz gün önce açılmış olabilir.
• Kiracıya aynı süre içinde artış yapılacağı yazılı olarak bildirilmişse dava, yeni dönemin sonuna kadar açılabilir.
• Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağını öngören bir hüküm varsa dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel, o dönemin başlangıcından itibaren uygulanır.

Dolayısıyla sözleşmenin başlangıcı, yenilenme tarihi, artış hükmü ve varsa yazılı bildirim birlikte değerlendirilir.

Dava öncesinde arabuluculuk

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla dava yoluna başvurulabilir.

Hukuki dayanaklar: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 344–345; 6325 sayılı Kanun, m. 18/A–18/B.

*Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Somut uyuşmazlıkta sözleşme hükümleri ve ilgili tarihler ayrıca incelenmelidir.*